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从“某房企精装修差价案”引发的几点思考

作者:管理员  发布于:2019-07-02

  房地产行业已开始逐步告别毛坯进入精装修时代,在此过程中,由精装修质量问题而引发的业主维权事件已成高发状态。在广大业主及开发商分别高频的维权之下,亦不可避免的衍生出了一些“新颖”维权方式,其中最具典型性的非“九房企”莫属。

  姑且抛开“某房企精装修差价诉案”中一审、二审及再审中各个法官的裁判思路对与错,仅从该案的产生原因而言,个人认为很大程度上系由市场不透明、法律法规不齐全所致,而精装修标准的不确定、成本的不透明及缺乏监管是最直接的诱因。

  在开发商与小业主签署的《商品房买卖合同》、“补充协议”中对精装修标准没有进行明确的约定,如:合同中仅约定XXXX元/㎡,除此之外,并无具体的装修方案、装修材料、材料品种、材料型号及装修单价等内容(事实上同一品牌不同规格的产品在价格也会存在区别),“精装修差价诉案”即是如此。

  

  现据不完全统计,时至今日至少已有五个地方政府部门出台了涉及“新建商品房全装修价格”的文件,该类文件中均对装修方案的公示、约定及精装修价格的组成作了规定,分述如下:

  1. 长沙市住建委、发改委关于印发《长沙市新建商品住房全装修建设实施细则》的通知:

  全装修商品住宅毛坯部分价格按规定监制;装修部分价格须由具备资质的第三方造价机构进行核算,经住建部门签署意见后报发改部门备案。全装修商品住宅销售时应严格执行明码标价制度。

  销售单位应在售房现场和商品房销售合同中公示和标明装修内容、材质等级,其中主要材料及洁具、家具、橱柜、电气设备应标明规格(设备还须标明技术参数)、材质、颜色、型号、产品系列号,同时将第三方造价机构的核算结果一并公示。

  购房业主对第三方造价咨询机构全装核算和价格存在异议,须提供第三方咨询机构未客观公正核算价格相关证明,可向市住建部门造价管理机构申请复核。

  开发建设单位向销售主管部门申请商品房预售价格备案时,应当提供全套装修设计方案(含工程预算)以及经施工图审查机构审查合格的全装修设计文件。在房地产调控限价区域内,全装修备案价格具体由销售主管部门委托2-3家具有相应资质的第三方专业机构对住宅全装修造价进行评估。

  预售全装修住宅的,商品房销售场所应当公示全装修设计方案、装修价格和主要材料、部品、设施设备的名称、品牌、规格、型号、登记等内容。

  开发建设单位应当在申领预售许可证前在销售楼盘内建造样板房(不少于2套),向购房者展示交房标准,保留时间自项目竣工综合验收备案之日起不少于1年,或自全装修住宅集中交付购房者之日起不少于6个月。样板房要真实反映户型、结构及尺寸、装修标准和施工质量。

  预(现)售商品房应当使用《山东省新建商品房买卖合同示范文本》,合同应明确全装修标准、房屋总价、毛坯部分价格和装修部分价格,并列明主要装修材料、部品、设施设备的名称、品牌、规格、型号和等级等内容。开发建设单位与购房者不得就住宅全装修部分另行或者由第三方与购房者再次签订全装修合同或协议。

  3. 南昌市住建局、城乡建设委员会、物价局、市场和质量监督管理局《关于规范南昌市城区新建全装修住宅销售管理的通知》:

  开发企业在销售新建全装修住宅前,应建造样板房,向购房人展示交房标准及样板房室内环境质量检测合格报告。样板住宅房须与设计、商品房买卖合同有关装修条款内容保持一致,新建全装修住宅交付时不能低于对应样板房工艺、质量和标准,样板住宅房须保留至对应的新建全装修住宅交付完毕。

  新建全装修住宅装修价格的确定,由开发企业委托不少于3家有资质的房地产评估机构,对装修市场价格进行评估后取均价,作为销售时的装修价格。

  新建全装修住宅买卖合同约定的装修价格,不得高于开发企业与装修单位签订的装饰装修建设承包合同中约定的装修价格。

  建设单位在取得预售许可前,应按照装修设计文件设置样板房及产品展示区,鼓励设置装修施工工艺展示。样板房要真实反映装修标准和施工质量,作为房屋交付参照标准,交付的装修质量和标准不能低于样板方标准。样板房保留的时间自首套全装修商品住宅交付之日起不少于六个月。

  建设单位应按规定向相关主管部门申请新建全装修商品住宅的价格指导,申报材料应包含毛坯部分和装修部分的价格构成。建设单位与购房者签订的商品房买卖合同中应当约定全装修商品住宅的总价,并载明装修主要材料、部品、设备、施工质量和质量保修期的具体标准。合同中未明确上述内容的,不得申请合同备案。

  5. 南京市住房保障和房产局、城乡建设委员会物价局联合出台《关于进一步加强我市商品住房全装修建设管理的通知》:

  全装修申请价格备案时,毛坯、装修分别备案。开发企业申请装修价格备案时,要提供国家一级评估机构出具的评估报告,应科学合理估价。实行优质优价,对部分高端楼盘,应根据装修标准客观确定装修价格,装修评估价格须经专业评审部门测算评估确定后,企业方可进行申报。对于不接受装修价格指导价格的新申报项目,将暂停核发预售许可证。

  装修价格由第三方房地产专业评估机构进行评估,包括对样板房的价格认定测评,第三方评估机构对评估结果负责。装修标准、第三方评估机构评估的装修价格写入商品房销售合同,第三方评估机构评估的装修价格写入商品房销售合同,第三方评估机构对装修部分承担合同连带责任。

  新建全装修住宅项目应按所售主力户型1:1要求建设交付标准样板间,交付标准样板间应与装修评估报告、全装修示范合同的装修标准一致,在公开展示的交付标准样板间中标注各大件的标准品牌对于部分定制产品,需注明材质标准。非交付标准须在现场明示,并在合同中标明。

  根据上述各地政府部门出台的文件可以知晓,政府管理部门对于确定商品房精装修的价格已有明确规定,无一例外的均以具备资质的第三方造价机构进行核算。律师建议

  基于此,为规避类似“精装修差价诉案”的再发生,作者特作如下法律风控建议:

  1、类似上述如已出台相关文件的,建议建设单位严格遵照文件规定内容执行,尽量避免投机取巧出现违规操作行为,以免产生不可控的法律风险。

  2、若尚未出台相关文件的,建议建设单位在参照上述文件的同时,着重做好以下工作:《商品房买卖合同》中明确全装修标准、房屋总价、毛坯部分价格和装修部分价格,并列明主要装修材料、部品、设施设备的名称、品牌、规格、型号和等级等内容;在售房现场公示和标明装修内容、材质等级,其中主要材料及洁具、家具、橱柜、电气设备应标明规格(设备还须标明技术参数)、材质、颜色、型号、产品系列号;如有可能,建议聘请具有相应资质的第三方专业机构对住宅全装修造价进行评估。

  3、建设单位在进行开盘推广、广告宣传、样板房及沙盘介绍时,注意用语措辞的使用。

  以上内容系作者对“精装修差价案”所做的一些检索、研究及思考、建议。鉴于各个法律从业者对特定事实的认知和对法律的理解不可避免地存在差异,故本文内容系仅代表作者个人观点,欢迎交流指正。作者简介

  专业领域:建设工程和房地产开发项目非诉服务及争议解决、公司股权并购合同争议、执行异议等

  2010年起就职于上海政君律师事务所任专业律师,2018年加入江苏金砖律师事务所任资深律师。主要为客户企业起草、制作及修改法律文书(包括但不限于公司合同、建设工程施工合同、买卖合同等),对相关文书或事件出具专项法律意见书,并为公司其他部门提供法律支持,包括劳动争议纠纷、工伤保险待遇纠纷、建设工程施工合同纠纷等。

  杨光耀律师自执业以来已承办超200件的诉讼案子,涉案金额在人民币5亿以上,此类的诉讼案件基本实现当事人预设目标。同时在非诉讼方面,积累了大量丰富的办案经验。



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